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A fachada é o cartão de visitas de qualquer edifício, mas, quando os anos passam, o que era um detalhe estético torna-se uma responsabilidade financeira complexa. Edifícios antigos, em especial, exigem intervenções que vão além da pintura simples, frequentemente entrando na esfera da modernização, o que gera dúvidas sobre o rateio das despesas entre quem vive e quem apenas detém o título de propriedade.
O primeiro passo para entender a responsabilidade financeira é classificar o serviço. Manutenção preventiva ou corretiva, como a limpeza de pastilhas ou o reparo de fissuras superficiais, é considerada despesa ordinária. Por outro lado, modernizações — como a troca de revestimentos por materiais mais eficientes ou mudanças arquitetônicas para melhorar o isolamento térmico — são obras de benfeitorias. Identificar essa distinção é o ponto de partida para definir quem deve arcar com o custo, pois a natureza da obra dita a obrigatoriedade legal de cada parte envolvida no contrato de locação ou na convivência condominial.
Na rotina de um imóvel alugado, a regra básica reside na finalidade do gasto. O inquilino é responsável pelas despesas de conservação que garantam o uso do imóvel no dia a dia. Já o proprietário assume os custos que integram a estrutura ou que visam a valorização a longo prazo do ativo. Se uma fachada antiga precisa de uma reforma profunda para resolver infiltrações estruturais ou modernização da fachada para evitar o desprendimento de elementos, o custo recai sobre o dono do imóvel. O locatário só participa de despesas condominiais que sejam ordinárias, ou seja, aquelas ligadas à administração e manutenção básica da estrutura existente.
Para que uma modernização de fachada siga adiante em um condomínio, a decisão precisa ser legitimada em assembleia. O quórum necessário varia conforme o objetivo da obra:
A convenção do condomínio é o documento norteador. Ela define, muitas vezes, como o fundo de reserva será utilizado e se existem regras específicas sobre o rateio de benfeitorias. Antes de qualquer cobrança extra ser lançada, é imprescindível verificar se a convenção não estabelece diretrizes próprias para fundos de obras. Em alguns casos, o regimento interno pode prever que despesas de modernização sejam rateadas pela fração ideal de cada unidade, e não apenas pela cota condominial básica, o que altera significativamente o impacto financeiro para cada proprietário.
A falta de clareza sobre o tipo de obra que está sendo executada é a maior fonte de atrito. Administradores e síndicos devem apresentar aos condôminos um memorial descritivo detalhado, separando o que é manutenção corretiva do que é projeto de modernização. Isso permite que cada dono de unidade saiba exatamente pelo que está pagando e, no caso de unidades alugadas, permite que o proprietário separe o que é de sua responsabilidade exclusiva perante o inquilino, evitando cobranças indevidas de taxas que não deveriam ser repassadas.
Antes de aprovar qualquer projeto de fachada na próxima assembleia, solicite a planilha detalhada dos serviços e verifique se a natureza da obra foi corretamente classificada perante a convenção do seu edifício.